わたしの祖父は地主で両親も不動産系をしています。
だからこそ、不相談経営がそんなに甘いものではない、ということをよく言われてきました。
輸入ビジネスのブログを読んでいると、
なんていう話を見かけることがあります。まぁ輸入ビジネスに限ったものではなく、ある程度お金を稼ぐと株や不動産といった投資を考えますよね。
で、不動産投資についてなんですが、ほとんどの人はマンション投資を考えているようです。
今回はわたしが両親から教わってきた不動産投資について、本当に儲かる、儲かっている人はこうしている、という話を書かせていただきます。
不動産投資は欲を出してはいけない
わたしの両親が不動産経営をする上でよく言うことは、
ということです。
不動産経営をするっていうと、単純に考えれば
- 部屋数が多いほうがいい
- 建物を3階、4階と高くすれば部屋数が多くなる
1つの建物にファミリー向けなら4部屋しか作れなくても、独身者向けなら8部屋にすることができたりします。
単純に考えれば、そうってしまいます。
ですが、ここは部屋を少なくしてでもファミリー向けをねらったほうがいいのだと言います。
ターゲットはファミリー層
なぜファミリー向けがいいのか？というと、下記の理由なんだそうです。
- ファミリー層は長く住んでくれる
- 将来的に家を買えない人が増えていくからさらに安定
独身者の場合だと、
- よく引っ越す
- 人が入れ替わるたびに資産価値が落ちる(家賃を下げる)
- 引っ越す度に補修のためのお金がかかる
- 広告費が発生するし、仲介手数料を払う必要がある
- 事故る可能性も上がる(自殺、孤独死)
というように、部屋数を多くしたほうが稼げるような気がしてしまうのですが、実際にはリスクが高まるようです。
裏の話ですが、不動産屋はどうも物件を紹介するのに優先度を決めているようです。不動産屋に仲介手数料以外にもお礼のお金を渡す必要があり、これを知らずに渡さなかったばかりにまったく入居者を紹介してもらえなかった時期がありました。
なので、人が多く入ることよりも、人が移動しないことを優先したほうが良いと言います。
不動産投資でもっとも脅威となるのが『事故リスク』です。
- 人が入れ替われば資産価値が落ちる、家賃を下げる必要がある。
- 家賃を下げれば『安い人間』が住むようになる。
- 安い人間は何かと問題を起こす…。
安い人間って何…？
かくいう、わたしの両親の不動産も結構な年数が経過しており、いわゆる『安い人間』が住み始めています。
経営者側には居住者の年収などがすべて見えるのですが、なんと全員『生活保護受給者』です。
たとえばシングルマザーだったり、ホントに偶然ですがわたしと全く同じ病気、潰瘍性大腸炎を患っている人とか。
不安になりますが、逆に生活保護者は家賃未払いの心配がなくて優秀なのです。
わたしみたいな一般人からすると、家賃未払いなんて起こりえないように思いますが、これが意外とかなりある。こういった取り立ての必要があることから不動産経営は絶対に管理者を置いて任せたほうが良いのだとか。
立地がすべてである
とわたしの両親は言います。
利回りとか何やら言われますが、そういった表面上の数値ではなく立地を見るべきなんだそうです。
立地、もちろん駅が近いとかそういったお話です。
不動産屋が見せてくる数値は直近のものだったりします。そこまで参考になるとは思えません。
不動産は建物ではなく土地が稼ぐ
不動産は立地がすべてとはいっても、一般の人がそんな立地のいい土地をまとめてドカンと買うことなんて簡単にはできないんですよね。
そもそも好条件の土地なんてまとまった空き地はないし、あったとしても超高額です。億を軽く超えてきます。
最近の不動産投資はよくマンションの1室を買って人に貸す、といった話を聞きますが…そういうやり方では稼げないと言います。
直近で見ればたしかに儲かっているように見えるかもしれない。しかし、
と言います。
のだと。好条件の土地なんて普通は手放しませんよ。わたしだって両親から相続したら、絶対に売らないです。
これに尽きます。なぜ好条件の不動産が売られているか？裏の意味を理解すべきでしょう。
マンション投資はマンションを建てて販売している人が儲かるシステムです。
じゃあ不動産投資で稼ぐにはどうすればいいのさ…
不動産投資は土地をもともと持っている人しか稼げないのかというと、実はそうでもなさそうです。
これはわたし、わたしの両親の実体験であり、経営者しかわからない話だと思います。
どうやら不動産投資で本当に稼いでいる人は、
- すでに儲かっている不動産のオーナーに直に交渉しに来る
- 不動産の入居率を目視で長期間、監視している。
つまり、不動産で本当に稼いでいる人は、不動産屋を通していない。
バブルのころは我が家に不動産売ってくれという電話がめちゃくちゃ来ました。不景気に突入しても、未だにちょいちょい電話が来ます。
これもやっぱり輸入ビジネスと同じですよね。リサーチです。売れているかどうか？ではなく、人が入っているか？常に入っているか？という調査。
というぐらい根気のいるリサーチです。
不動産はローンを払い終わった時にはじめて儲かったかどうかがわかる
かるく上述しましたが、最近は不動産投資で儲かったなんて話を見かけることも多いのですが、だいたいが借金を抱えている状態です。
わたしの両親が言うには、不動産投資はローンの支払いが終わってみないと儲かったかどうかがわからないと言います。
順調に稼いでくれていても自殺者や孤独死が出ればガクっと資産価値が下がって負債になってしまうかもしれません。金利を変動にしていたら突然金利が上がって破産なんて可能性もあります。
それに日本の現代社会は…残念ながら衰退する一方。人口もゆるやかに減っていくでしょう。
不動産投資で儲かっている人もいるとは思いますが、それ以上に破産している人のほうが多いのではないでしょうか。
で、結局不動産投資って儲かるの？
土地さえ持っていれば儲かる、というのが結論です。
いくら儲かるの？っていうと、立地によってバラバラですが、あくまでも両親が所有する不動産で言えば、
- 150坪程度の土地にアパート1棟
- 駅近
- とある都市の『区』
- ざっくり、1世代で手取り収入5,000万円程度の利益
アパート1棟程度だと、まったく遊んで暮らせるお金にはならないってことです。でも土地を売れば遊んで暮らせることはできます。
もし土地がなかったら1世代では1円も儲かりませんね。子供の世代も借金返すだけかも。孫の世代でようやく利益が出る、みたいな。
不動産投資でゼロから稼ぐにはよほど目利きができないとむずかしいのではないかと思います。
まとめ
大昔から大量の土地を持っている人が圧倒的に有利なのが不動産投資。中途半端な気持ちで不動産投資するのはけっこう危ういなぁというのがわたしの感想です。
それでも不動産に興味があるというのであれば…
- マンション投資は辞めたほうがいい
- やるならアパート、ターゲットはファミリー
- 費用は高くなったとしても駅近を選ぶ
- 意外な狙い目、生活保護受給者をターゲットにする
- 事故リスクのありそうなお年寄りは入居させない
こんなところではないでしょうか。
ちなみに、わたしの両親は絶対にお年寄りを入居させないようにしています。今までに一度も入居させたことがありません。事故リスクが高めですので。
何が言いたいかというと、
ってことです。老後の賃貸は劣悪環境にしか入れなさそうな予感満載です。
あなたの未来の不動産投資のお役に立てるとうれしいです。